การวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) ศึกษาภาวะผู้นำและบทบาทของผู้นำในการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมเมืองทองธานี (2) วิเคราะห์ปัญหาและอุปสรรคที่มีผลต่อประสิทธิภาพการบริหารจัดการ และ (3) เสนอแนวทางการพัฒนาภาวะผู้นำที่สามารถเสริมสร้างประสิทธิภาพการบริหารจัดการในบริบทของคอนโดมิเนียมเมืองทองธานี ด้วยการใช้วิธีวิจัยเชิงคุณภาพ และเก็บข้อมูลโดยการสัมภาษณ์เชิงลึกและการสังเกตภาคสนามจากกลุ่มตัวอย่าง 20 ราย ซึ่งประกอบด้วยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการอาคาร เจ้าหน้าที่บริหาร เจ้าของร่วม และผู้อยู่อาศัย และวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการวิเคราะห์เนื้อหา โดยอ้างอิงจากกรอบแนวคิดด้านภาวะผู้นำแบบแปลงเปลี่ยน ภาวะผู้นำแบบผู้รับใช้ การบริหารจัดการองค์กร ความโปร่งใสในการบริหาร และการใช้เทคโนโลยีเพื่อการจัดการ ผลการวิจัยพบว่า ภาวะผู้นำที่มีประสิทธิภาพในบริบทคอนโดมิเนียมเมืองทองธานีมีลักษณะเด่นคือ การรับฟังอย่างลึกซึ้ง การสื่อสารอย่างโปร่งใส การสร้างความไว้วางใจ และการประสานความร่วมมือระหว่างผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่มีความหลากหลาย ทั้งนี้ ปัญหาและอุปสรรคสำคัญ ได้แก่ ความซ้ำซ้อนของบทบาทหน้าที่ระหว่างหน่วยงาน การมีส่วนร่วมของผู้อยู่อาศัยที่อยู่ในระดับต่ำ การขาดความชัดเจนด้านการใช้งบประมาณ และข้อจำกัดด้านกำลังคนและระบบแจ้งปัญหา ส่วนแนวทางพัฒนาภาวะผู้นำที่เหมาะสมประกอบด้วย การพัฒนาทักษะการสื่อสารและการฟัง การเป็นแบบอย่างที่ดี การจัดอบรมภาวะผู้นำอย่างต่อเนื่อง การส่งเสริมความร่วมมือในชุมชน การยกระดับธรรมาภิบาล และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในกระบวนการบริหารจัดการ ข้อค้นพบจากการวิจัยนี้สะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมในปัจจุบันมิใช่เพียงการดูแลทรัพย์สินทางกายภาพ แต่เป็นการบริหารชุมชนเมืองแนวดิ่งที่มีความซับซ้อน ต้องอาศัยภาวะผู้นำที่มีทั้งมิติด้านมนุษยสัมพันธ์ ความสามารถเชิงระบบ และการใช้เทคโนโลยี เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ส่วนรวมกับสิทธิของแต่ละบุคคล ผลการวิจัยสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางเชิงปฏิบัติในการพัฒนาภาวะผู้นำและระบบการบริหารจัดการในคอนโดมิเนียมเมืองทองธานี และอาคารชุดในบริบทใกล้เคียง